中國房地產(chǎn)報記者獨家獲悉，各省市于8月底上報的新型城鎮(zhèn)化試點，目前名單已經(jīng)確定，全國共選取了50多個試點，具體名單很快就會對外公布。
“對于新型城鎮(zhèn)化試點中鎮(zhèn)改市的難點，中央層面擔(dān)心機(jī)構(gòu)膨脹，地方上級政府主要擔(dān)心財政收入的剝離?！?國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心副主任喬潤令在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示。對此，他建議：第一，鎮(zhèn)改市后公務(wù)員總量保持不變，要對內(nèi)部結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整；第二，在地方財政上實行逐步過渡的政策；第三，推行省管縣。
中國房地產(chǎn)報：8月底，新型城鎮(zhèn)化試點名單陸續(xù)上報。對于已經(jīng)上報的試點，何時確定最終名單？試點的目標(biāo)和任務(wù)是什么？
喬潤令：目前，新型城鎮(zhèn)化試點名單已經(jīng)確定，全國共選取50多個試點，具體名單很快就會對外公布。
總體上來說，試點的選取兼顧公平和均衡原則，不論東部沿海，還是中西部都有典型。對于試點城市，接下來要制定試點方案，每年都會有督導(dǎo)、檢查和評估，總結(jié)一些經(jīng)驗和做法。目標(biāo)是到2017年要形成制度和體系，在全國推廣。其實不一定等到三年之后，哪方面專項改革條件成熟了，就可以馬上推廣。
中國房地產(chǎn)報：新型城鎮(zhèn)化試點包括哪些方面？
喬潤令：主要包括四個方面：
第一，建立農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化成本分擔(dān)機(jī)制。農(nóng)民進(jìn)城的公共服務(wù)支出需要很大的開支，據(jù)我們調(diào)研，光義務(wù)教育方面就需要幾十億元。這些農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化成本如果光讓城市政府解決肯定負(fù)擔(dān)不起?，F(xiàn)在探討的辦法可能是中央財政出一部分，各級政府出一部分，企業(yè)再出一部分。
第二，建立多元化可持續(xù)的城鎮(zhèn)化投融資機(jī)制。以往城鎮(zhèn)化過程中一些城市沒有穩(wěn)定的財政收入來源，對土地財政依賴過大。試點考慮建立多元化可持續(xù)的城鎮(zhèn)化投融資機(jī)制，把權(quán)利責(zé)任進(jìn)一步下放，給予試點城市發(fā)債的自主權(quán)，自發(fā)自還，要求公開透明。
第三，改革完善農(nóng)村宅基地制度。農(nóng)民進(jìn)城后，要逐步改革和完善農(nóng)村土地的退出機(jī)制，尤其是宅基地有償有序的流轉(zhuǎn)。
第四，創(chuàng)新行政管理和降低行政成本的設(shè)市模式。我國擁有十幾億人口，卻才有600多個城市，如果把小城鎮(zhèn)納入也不過2萬多個。相比于歐美發(fā)達(dá)國家，我國的城市數(shù)量太少了。下一步，住建部和民政部要確定城市標(biāo)準(zhǔn)，劃定城市邊界。一些縣要變成城市，還有相當(dāng)一部分特大鎮(zhèn)也要變成城市，就是我們提到的鎮(zhèn)改市試點。
在這四項專項改革試點基礎(chǔ)上，還有城市創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新環(huán)境、城市公共服務(wù)機(jī)制等七項綜合試點。
中國房地產(chǎn)報：剛才你提到鎮(zhèn)改市試點工作，你認(rèn)為在此過程中需要突破哪些難點？
喬潤令：我國現(xiàn)有超過10萬人的鎮(zhèn)就有152個，其中人口規(guī)模在10萬~20萬的，達(dá)到小城市規(guī)模的就有142個。人口規(guī)模在20萬~50萬的，達(dá)到中等城市規(guī)模的有10個。特別是東南沿海地區(qū)，一些特大鎮(zhèn)的財政收入年均可達(dá)幾十億元，按照現(xiàn)有的標(biāo)準(zhǔn)早已是市了。但因為仍為鎮(zhèn)的體制，沒有獨立的財權(quán)、用人權(quán)、管理權(quán)、審批權(quán)，導(dǎo)致這些地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展受阻。
廣東、浙江、江蘇等地已經(jīng)開始了一些改革，比如擴(kuò)權(quán)強鎮(zhèn)，在現(xiàn)有體制下賦予鎮(zhèn)縣級或副縣級管理的權(quán)限。這樣的改革由于在法律上沒有地位，隨著政策制定者的變化，隨時可能被收回。溫州龍港鎮(zhèn)就出現(xiàn)過這種情況。
對于這種發(fā)展受到的掣肘有一個形象的比喻：“一個長大的成人還穿著小孩的衣服。”因此國家提出鎮(zhèn)改市試點。試點的難點主要在于兩個方面：一是中央擔(dān)心鎮(zhèn)改市后會造成機(jī)構(gòu)膨脹，一下子增加一兩倍的人，會造成政府公務(wù)開支大幅增加；二是地方上也有障礙，原來主管這些鎮(zhèn)的縣不希望鎮(zhèn)改市后分離出去。比如一個縣發(fā)展最好的兩個鎮(zhèn)就這么分出去了，對縣級財政收入影響很大，這涉及利益的博弈。
中國房地產(chǎn)報：在你看來，在試點鎮(zhèn)改市過程中如何解決這些問題？
喬潤令：試點的思路是，如果鎮(zhèn)的規(guī)模足夠大，就應(yīng)該作為縣級市，變成省轄市。省轄市還有一種形式——地級市，這兩種模式是可行的，叫做切塊設(shè)市。而直接設(shè)鎮(zhèn)級市，實行縣管市，我們國家沒有這種體制，我認(rèn)為鎮(zhèn)級市意義不大。
提出低成本設(shè)市就是主要解決機(jī)構(gòu)膨脹問題。設(shè)市后人手一定不要再增加。我們研究的思路是公務(wù)員總量不變，內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整。只要把握這個原則，中央擔(dān)心的機(jī)構(gòu)膨脹問題就不會出現(xiàn)。另一方面，縣級政府的利益不在于權(quán)力之爭，而在于財政歸屬方面。針對這個問題可以制定過渡辦法，在一定期限內(nèi)，財政還是歸縣級政府。同時縣和鎮(zhèn)都調(diào)整各自財政結(jié)構(gòu)，然后逐步脫離，直至鎮(zhèn)改市財政完全獨立。第三，省管縣要繼續(xù)推行。省管縣后很多事情就好辦了，比如說獨立一個鎮(zhèn)，變?yōu)榭h級市，直接歸省里管，和地級市沒關(guān)系了。這樣財政體制理順起來相對容易，地級市的障礙就消除了。
中國房地產(chǎn)報：這些試點將從哪些方面獲益？對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響有哪些？
喬潤令：鎮(zhèn)改市試點的好處就是建立起適合這些鎮(zhèn)發(fā)展的體制，衛(wèi)生、規(guī)劃等部門都會建立起相應(yīng)的部門，實行城市管理。另外，國家的一些財政、戶籍制度等改革都會優(yōu)先在這些地方實行。具體來說，以下幾個方面的好處顯而易見：擁有土地劃撥權(quán)。這樣，土地出讓后獲得的收益就留在了本級政府，之前是全部上交。擁有人事權(quán)。對于人事任命，相比之前更加靈活。擁有審批權(quán)。原來上項目要經(jīng)過層層審批，現(xiàn)在環(huán)保、項目等權(quán)力都集中在鎮(zhèn)改市一級。
鎮(zhèn)改市對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，也是一種帶動。隨著基礎(chǔ)設(shè)施的完善，城市的地價和房價都會形成一種上漲預(yù)期。但對于東南沿海一些本身基礎(chǔ)設(shè)施就很完善、和城市差別很小的建制鎮(zhèn)來說，可能不會發(fā)生很大變化。
中國房地產(chǎn)報：你怎么看中小城市的房地產(chǎn)發(fā)展前景？
喬潤令：現(xiàn)在一些二三線城市的房地產(chǎn)供給表現(xiàn)出供大于求的局面，住宅市場的供應(yīng)嚴(yán)重過剩。這幾年比較熱的城市綜合體和商業(yè)項目，基本也是失敗的案例。國外在城鎮(zhèn)化過程中，曾經(jīng)帶動了一批商業(yè)綜合體的繁榮。中國的城鎮(zhèn)化過程可能越過這個階段，不需要這么多的商業(yè)地產(chǎn)。原因在于中國的電商發(fā)展速度之快，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過人們的想象。人們就不需要再到商業(yè)綜合體去消費，在網(wǎng)上就可以解決購物需求?，F(xiàn)在商業(yè)綜合體的租金也太高，導(dǎo)致商家成本上升，在價格上根本沒有優(yōu)勢。立足中國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實情況，一些地產(chǎn)商轉(zhuǎn)向了小城鎮(zhèn)，開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)、生態(tài)地產(chǎn)等相關(guān)產(chǎn)品。這些也正是中國城市供給中的空白。
