土地資產是城投公司中最重要的資產，在城投公司規(guī)范發(fā)展的今天，傳統(tǒng)的土地出讓金返還的模式已被禁止，那么城投公司該如何參與土地開發(fā)呢？本文將拋磚引玉，簡述城投參與土地開發(fā)的方式。

一、先征后返模式被禁止

1.《國務院辦公廳關于規(guī)范國有土地使用權出讓收支管理的通知》（國辦發(fā)〔2006〕100號）規(guī)定：“任何地區(qū)、部門和單位都不得以‘招商引資’、‘舊城改造’、‘國有企業(yè)改制’等各種名義減免土地出讓收入，實行‘零地價’，甚至‘負地價’，或者以土地換項目、先征后返、補貼等形式變相減免土地出讓收入。”

2.《財政部、國土資源部關于進一步強化土地出讓收支管理的通知》（財綜[2015]83號）規(guī)定：“嚴禁使用土地出讓收入為產業(yè)投資基金注資和對外投資（含出借）。”

3.《關于規(guī)范土地儲備和資金管理等相關問題的通知》（[財綜〔2016〕4號]）規(guī)定，“項目承接主體或供應商應當嚴格履行合同義務，按合同約定數(shù)額獲取報酬，不得與土地使用權出讓收入掛鉤，也不得以項目所涉及的土地名義融資或者變相融資。對于違反規(guī)定的行為，將按照《預算法》、《政府采購法》、《政府采購法實施條例》、《政府購買服務管理辦法（暫行）》等規(guī)定進行處理。”

4.《國土資源部關于推進土地節(jié)約集約利用的指導意見》（國土資源部2014年第61號令）其中有以下規(guī)定：“經(jīng)營性用地應當以招標拍賣掛牌的方式確定土地使用者和土地價格。各類有償使用的土地供應不得低于國家規(guī)定的用地最低價標準。禁止以土地換項目、先征后返、補貼、獎勵等形式變相減免土地出讓價款。”

5.《國務院關于清理規(guī)范稅收等優(yōu)惠政策的通知》（國發(fā)〔2014〕62號）規(guī)定“嚴禁對企業(yè)違規(guī)減免或緩征行政事業(yè)性收費和政府性基金、以優(yōu)惠價格或零地價出讓土地”、“對違法違規(guī)制定與企業(yè)及其投資者（或管理者）繳納稅收或非稅收入掛鉤的財政支出優(yōu)惠政策，包括先征后返、列收列支、財政獎勵或補貼，以代繳或給予補貼等形式減免土地出讓收入等，堅決予以取消。”

二、獲得土地的主要方式

1.公開招拍掛

以公開招拍掛方式取得土地使用權多見于城投企業(yè)的經(jīng)營性項目，城投企業(yè)依據(jù)市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布的公告，參加國有土地使用權投標、競買或協(xié)議出讓，繳納土地出讓金后獲得土地使用權，計入“存貨”或“無形資產”科目。城投企業(yè)獲取土地使用權后，依據(jù)規(guī)劃開展后續(xù)經(jīng)營性開發(fā)，土地出讓金計入相關項目總投資。

2.劃撥方式取得土地

根據(jù)《土地管理法》第五十四條規(guī)定，建設單位使用國有土地，應當以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設用地，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，可以以劃撥方式取得：（1）國家機關用地和軍事用地；（2）城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；（3）國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

三、參與土地開發(fā)的方式

1.土儲委托代建

目前城投企業(yè)土地開發(fā)業(yè)務的資金平衡方式較明確，但由于土地開發(fā)投資與出讓存在的時間差，因此，土地開發(fā)業(yè)務存在一定的資金期限錯配風險。主要的風險點一是業(yè)務開展是否規(guī)范，委托方是否嚴格按照委托代建協(xié)議約定，按時足額支付土地開發(fā)款項，二是區(qū)域已開發(fā)的土地能否及時出讓，實現(xiàn)土地開發(fā)的良性滾動，并為區(qū)域內的基礎設施建設提供相對持續(xù)而穩(wěn)定的資金來源。

2.城市更新

城市更新項目會先授權城市更新實施主體，實施主體確定后，在城市更新范圍內的資產都會歸實施主體(包括平衡地塊)，所城市更新相當于提前鎖定了土地，際上為舊使用權人退出后土地使用年限清零，將土地使用權通過劃撥或出讓等手續(xù)交予新使用權人的過程。

3.片區(qū)開發(fā)

自然資源部在2020年出臺的《土地征收成片開發(fā)標準（試行）》，允許在國土空間規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內的集中建設區(qū)，由縣級以上地方人民政府組織的對一定范圍的土地進行的綜合性開發(fā)建設。城市更新必須在國有土地上實施，但是還有相當一部分地區(qū)不符合城市更新的框架范疇，所以片區(qū)開發(fā)便成為城投公司參與土地一級開發(fā)的主要方式。

4.做地主體

杭州市出臺《杭州市人民政府辦公廳關于進一步加大對做地主體的支持力度完善土地儲備資金管理的通知》（杭政辦函[2018]142號）明確杭州的城投集團及開發(fā)區(qū)管委會為做地主體，各做地主體在市委、市政府指定區(qū)域范圍內與市土地儲備中心合作開展土地前期開發(fā)整理，具體負責實施地塊的征地拆遷（補償）以及根據(jù)地塊的控制性詳細規(guī)劃實施地塊內配套設施建設和場地平整等工作。石家莊市也出臺《石家莊市市區(qū)做地工作流程》（石政函[2018]23號）明確了做地的工作流程。所以，城投公司是可以作為做地主體參與土地的一級開發(fā)業(yè)務的。

5.城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)

城鎮(zhèn)低效用地可采取政府收儲改造、原土地使用權人改造、原農村集體經(jīng)濟組織改造、市場主體改造等四種方式實施,低效用地中有一種屬于不能獨立規(guī)劃，宗地面積過小的“三地”：邊角地、插花地、夾心地，關于三地的解決方式，無論在低效用地改造還是城市更新，可以跟周邊土地一并加以改造的，可以進行協(xié)議出讓改造利用。城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)也是城投公司參與土地開發(fā)的一個切入點。

來源：強哥看經(jīng)濟