棚改,作為城鎮(zhèn)化過程中的自然現(xiàn)象,近期因被視作影響我國樓市中長期走勢的攸關變量而備受關注。就“部署推進棚戶區(qū)改造”,李克強總理在10月8日的國務院常務會議上提出“兩個嚴格”、“一個嚴禁”、“一個盡快”,即嚴格把好棚改范圍和標準、嚴格評估財政承受能力;嚴禁借棚改之名盲目舉債和其他違法違規(guī)行為;商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠。這被一些人士解讀為棚改全面退潮,甚至有評論預測由棚改支撐、占全國房地產(chǎn)70%體量的三四線樓市將全面回調(diào),全國樓市開發(fā)和銷售也將加速下行。
確實,此次國務院常務會議談及棚改范圍、貨幣化安置、地方債務等,措辭相比之前的“因地制宜”更嚴厲。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,至2015年11月,商品房待售近7億平方米,按彼時節(jié)奏需4.5年消化。當時普遍認為,“高庫存”是系統(tǒng)性風險的主要來源。但截至今年8月,百城庫存已降至2011年11月水平,三四線去化周期降至7.6個月,庫存創(chuàng)9年新低。庫存在短短3年快速下降的同時,三四線房價快速反彈,甚至出現(xiàn)暴漲。一二三線城市新房價格指數(shù)8月環(huán)比漲幅分別為0.4%、1.4%和1.7%,70城漲幅居前的多為三四線。而按《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》,棚改將在2020年前基本完成。其中,2015-2017年完成700萬套、2018-2020年1000萬套,但2015-2017就完成超過1800萬套,即棚改目標提前3年完成,2018年至2020年1500萬套是棚改收尾。
因此,不管基于去庫存,還是三四線城市房價上漲帶動投資需求泛起,以工礦、林墾區(qū)、城中村、舊住宅區(qū)等為主的棚改將降速。另外,為控制居民杠桿率過快攀升,平衡短期供求矛盾,抑制房價上漲,貨幣化安置比例也會下行。
那么,2020年以后是不是沒有棚改了呢?并非如此。棚改只是城市發(fā)展過程中,存量空間盤活和再利用的表現(xiàn)形式。目前,西方國家城鎮(zhèn)化率普遍超過80%,但城市復興、舊區(qū)活化、功能再造、空間調(diào)適等舊改一直在推進。目前,我國經(jīng)濟社會發(fā)展最大問題是不平衡,城鄉(xiāng)、東西部、大小城市之間,在發(fā)展水平、公共服務、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、社會保障等存在巨大差距,這恰恰預示著巨大的內(nèi)需潛力,而舊改則是激發(fā)內(nèi)需的手段。從空間需求看,農(nóng)村危房改造、鄉(xiāng)村振興、集體土地入市、商辦改租賃、老舊住房加裝電梯等等,都是棚改的延伸。未來,城鎮(zhèn)化還會繼續(xù),城鄉(xiāng)居民對美好生活的訴求與日俱增,公共服務“補短板”是增長新路徑的載體,棚改還會繼續(xù)存在、形式還會延伸,比如從工業(yè)主導到服務業(yè)主導,占各大城市40%的產(chǎn)業(yè)空間,將會進入面向人口集聚的服務業(yè)的盤活階段,包括住宅、教育醫(yī)療等公共服務“補短板”等等。
國家發(fā)改委近日發(fā)布《國家發(fā)展改革委辦公廳關于督察<;推動1億非戶籍人口在城市落戶方案>;落實情況的通知》。此次督察的內(nèi)容是:城市政府落實情況,特別是在放開城市落戶限制、建立進城落戶農(nóng)民“三權(quán)”維護和自愿有償退出機制、保障進城落戶農(nóng)民基本公共服務同城同待遇、促進有條件在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)生活的農(nóng)村貧困人口市民化等方面,取得的實質(zhì)性成效,進展滯后任務及原因,以及下一步整改措施??梢?,國家正在打造和夯實的內(nèi)需,絕非過去由大項目主導的固定資產(chǎn)投資推動,也不是房地產(chǎn)繁榮使然,更不是邊際消費傾向低的高收入人群驅(qū)動,而是由中低收入人群共享城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟發(fā)展紅利,所創(chuàng)造出的消費潛力,以及由消費驅(qū)動的投資潛力。
推動1億非戶籍人口在城市落戶,是推進新型城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展的重要任務,是擴大內(nèi)需和改善民生的有機結(jié)合點,也是全面建成小康社會惠及更多人口的內(nèi)在要求。由此,人口還會繼續(xù)涌入城市。與此同時,我國城市建設告別“攤大餅”,供地主要靠存量盤活,這就是各種各樣的“新棚改”。至于棚改資金來源,10月8日的國務院常務會議提出,保持中央財政資金補助水平不降低,有序加大地方棚改專項債發(fā)行力度,對新開工棚改項目抓緊研究出臺金融支持政策??梢?,2015年至2018年平均高達46%的棚改貨幣化安置比例一定會降低,新金融工具會介入,“開前門、堵后門”,控制地方政府債務和金融風險,控制房地產(chǎn)泡沫和居民杠桿率。
2013年以來,棚改完成投資7萬多億元,有力帶動建材、裝修、家電等相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展,棚改及相關產(chǎn)業(yè)總投資超過15萬億元,可見棚改之于內(nèi)需動力之強。未來,這一動力依舊存在。