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    先進(jìn)典型事跡宣傳 黨史學(xué)習(xí)教育 2019咸陽好人榜

    王玉玲:完善棚改貨幣化安置政策

    日期:2018.08.24 閱讀:6534

    棚戶區(qū)改造是一項(xiàng)重要的民生工程,也是構(gòu)建房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的重要組成部分。以貨幣補(bǔ)償為主的棚改模式作為一種重要的金融創(chuàng)新工具,在促進(jìn)三四線城市去庫存、提高群眾居住質(zhì)量、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展方面發(fā)揮了重要作用。但近年來,隨著棚改貨幣化進(jìn)度提速,三四線城市廣泛采用棚改貨幣化安置模式,大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)商手中,在去庫存的同時(shí)形成了新的住房供給能力,獲得大量現(xiàn)金的拆遷戶又具有較強(qiáng)的購房需求和能力,從而推動三四線城市出現(xiàn)房地產(chǎn)供需兩旺局面,部分城市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)過熱苗頭。

    棚改貨幣化提振居民和開發(fā)商信心與預(yù)期,進(jìn)而拉動三、四線城市樓市轉(zhuǎn)旺

    約三分之一的居民購房需求由棚改貨幣化安置帶動并實(shí)現(xiàn)。目前,H省棚改貨幣化安置有三種途徑:一是政府將補(bǔ)償資金支付給售房的開發(fā)商,由被征收人持棚改券等購買。據(jù)棚改主管部門反映,H省采取這種方式的比重較大;二是政府收購商品房作為安置房源賣給被征收人;三是貨幣補(bǔ)償后由被征收人自行買房。第一、第二種可以100%拉動新房銷售,第三種雖不是100%拉動新房銷售,但因棚改征收的大部分是居民唯一的住房,被征收人多半會選擇買房。2017年,H省棚戶區(qū)改造簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議戶數(shù)為28.15萬戶,其中貨幣化安置22.01萬戶,同比增長5.8%。若按貨幣化安置全部用于購房測算,H省棚改居民購房套數(shù)占商品住房銷售套數(shù)的32.8%,較上年提高2.8個(gè)百分點(diǎn)。

    省會城市限價(jià)導(dǎo)致開發(fā)商盈利空間收窄,三四線城市棚改去庫存創(chuàng)造新的市場機(jī)會,吸引開發(fā)商進(jìn)軍三四線城市房地產(chǎn)市場。2018年1~5月,H省14個(gè)樣本縣市年度“地王”中,成交價(jià)較當(dāng)年拍賣成交均價(jià)高出58.6%,部分熱點(diǎn)區(qū)域樓面地價(jià)已接近或超過周邊在售商品房價(jià)格。而土地價(jià)格本身也因一級開發(fā)成本上升、土地供應(yīng)不足等原因出現(xiàn)普漲。2017年,H省中小城市住宅用地供應(yīng)682宗,總用地面積1778.7公頃,平均樓面地價(jià)1504.8元/平方米,同比上漲119%,遠(yuǎn)超同期商品住房銷售均價(jià)上漲幅度。地價(jià)上漲推高了開發(fā)成本和房價(jià)上漲預(yù)期。

    棚改去庫存效果顯著,部分城市商品住房供不應(yīng)求,房價(jià)持續(xù)走高,局部地區(qū)出現(xiàn)過熱。自2016年棚改貨幣化政策實(shí)施以來,H省各地棚改去庫存工作進(jìn)度加快。截至2018年4月末,H省商品住房庫存3769.6萬平方米,平均消化周期6.3個(gè)月,較2016年末、2017年末分別下降2.2個(gè)月和0.56個(gè)月。79個(gè)市、縣中,平均消化周期小于6個(gè)月的有29個(gè),小于8個(gè)月的有47個(gè),占60%,部分城市商品住房供不應(yīng)求,房地產(chǎn)市場由冷變熱,房價(jià)持續(xù)上漲。2017年末,35個(gè)城市商品住房銷售均價(jià)為5079元/平方米,同比增長21%,商品房銷售面積3841萬平方米,同比增長14.5%;44個(gè)縣(區(qū))銷售均價(jià)同比增長20%,銷售面積同比增長18.4%。自2016年以來,35個(gè)城市和44個(gè)縣(區(qū))房價(jià)起漲點(diǎn)分別是2016年1月和2017年1月,之后持續(xù)上漲,漲幅分別在2018年2月和2017年11月達(dá)到頂點(diǎn)。雖然由于2018年棚改開工計(jì)劃顯著減少、財(cái)政購房補(bǔ)貼等優(yōu)惠政策取消、中小城市對商品住房限價(jià)等原因,近幾個(gè)月漲幅有所下降,但房價(jià)總體而言仍居高不下。截至2018年5月,35個(gè)城市商品住房銷售均價(jià)為5522元/平方米,較2017年末增長8.7%,44個(gè)縣(區(qū))均價(jià)為3860元/平方米,較2017年末增長5.6%。

    棚改貨幣化對房價(jià)的影響不一,但房價(jià)上漲并非棚改單方面因素造成

    三四線城市去庫存節(jié)奏快慢不一。2018年5月末,H省79個(gè)市、縣商品住房平均消化周期小于6個(gè)月、6~12個(gè)月、12個(gè)月以上的分別有29個(gè)、43個(gè)和7個(gè),與2016年同期比較,兩年降幅最高的是S市,為-93.8%,平均消化周期下降了21.3個(gè)月;降幅最低的是Z縣,為-3%,平均消化周期幾乎未變。

    三四線城市房價(jià)漲跌不均。2018年5月末,79個(gè)市、縣房價(jià)在3000元/平方米以下的有12個(gè),3000~5000元/平方米的有58個(gè),5000元/平方米以上的有9個(gè)。與2016年同期比較,年均漲幅在5%以下、5%~10%、10%~20%以及20%以上的城市分別有24個(gè)、12個(gè)、29個(gè)和14個(gè),其中有7個(gè)邊遠(yuǎn)縣區(qū)房價(jià)處于下跌狀態(tài)。年均漲幅最高的是W縣,為60%,由2016年3月的1647元/平方米漲至2018年3月的3642元/平方米。

    不同城市棚改貨幣化對房價(jià)的影響存在較大差異。通過對11個(gè)地級市2017年房價(jià)漲幅與棚改貨幣化安置比例對比分析發(fā)現(xiàn),棚改貨幣化和房價(jià)上漲的關(guān)系分三種情況。一是棚改貨幣化程度相對較深的城市,房價(jià)漲幅也快。其中有6個(gè)城市屬于此類情況,如Y市,2017年貨幣化安置比例為80%,同期房價(jià)漲幅達(dá)54.05%。二是有些房價(jià)漲幅快的城市,棚改貨幣化力度不一定大。其中有4個(gè)城市屬于此類情況,如X市,2017年貨幣化安置比例只有26.24%,同期房價(jià)漲幅接近40%。三是有些房價(jià)漲幅相對慢的城市,棚改貨幣化力度相對較大。如J市,2017年房價(jià)漲幅8.77%,在11個(gè)地級市中排名最靠后,但貨幣化安置比例為65.45%,排名第六位。這說明,房價(jià)上漲并非棚改貨幣化單方面因素造成,導(dǎo)致房價(jià)上漲的因素還有居民改善住房條件需求客觀增長、去庫存后部分城市商品住房供不應(yīng)求、土地價(jià)格及建筑成本上漲、省會城市限購需求外溢等等,但棚改貨幣化安置政策是造成房地產(chǎn)價(jià)格上漲的重要因素。

    進(jìn)一步完善未來三年棚改安置政策

    2018~2020年,國家仍有1500萬套棚改計(jì)劃。棚改及貨幣化安置應(yīng)何去何從?筆者建議適當(dāng)壓縮棚改計(jì)劃任務(wù),逐年減輕或取消對地方政府棚改任務(wù)的考核,取消棚改與“去庫存”相掛鉤政策,因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置,將以貨幣安置為主轉(zhuǎn)為以實(shí)物安置為主、貨幣安置為輔,從而使棚改工作回歸理性,將對房地產(chǎn)市場的波動影響降低到最小。這主要基于以下理由:

    地方政府既要限房價(jià),又要完成棚改任務(wù),這種兩難境地不利于其理性決策。針對房價(jià)上漲過快的情況,要求各三四線城市房價(jià)漲幅不得超過當(dāng)?shù)鼐用窨芍涫杖霛q幅,上級主管部門每日監(jiān)測預(yù)警,超過后地方政府要被問責(zé)。同時(shí),棚改的任務(wù)不完成,地方政府也要被追責(zé)。兩項(xiàng)目標(biāo)出現(xiàn)沖突和矛盾,地方政府只能兩害相權(quán)取其輕,顯然不利于其理性決策或作出最優(yōu)決策。

    棚改貨幣化本輪去庫存任務(wù)現(xiàn)階段已基本完成,應(yīng)適時(shí)考慮退出。由于商品住房平均消化周期在12個(gè)月左右,不需要去庫存,從H省79個(gè)市、縣目前商品住房平均消化周期的情況看,已不存在去庫存壓力。2018年5月末,79個(gè)市、縣中,低于12個(gè)月的城市有73個(gè),高于12個(gè)月的只剩下6個(gè),幾乎都在偏遠(yuǎn)山區(qū)。貨幣化安置作為本輪去庫存的一種手段,其任務(wù)已基本終結(jié),應(yīng)考慮適時(shí)退出。

    居民對實(shí)物安置的訴求上升,希望貨幣化安置的居民變少。據(jù)反映,由于一般拆遷戶的房屋面積和補(bǔ)償額度相對較小,而目前房價(jià)已炒高,棚改區(qū)居民貨幣化補(bǔ)償?shù)馁Y金用于買房出現(xiàn)較大缺口,有的甚至只能付同等面積的首付款,很多拆遷戶轉(zhuǎn)而更愿意采用實(shí)物還建的方式獲得安置,一方面避免補(bǔ)充買房資金投入,另一方面實(shí)物安置房易于隨時(shí)脫手,實(shí)現(xiàn)有效增值。相比之下,仍希望貨幣化安置的居民變少。